高層住宅的層數是如何確定的？！

　　問(wèn)：高層住宅樓的常見(jiàn)層數是依據什么決定的？
　　高層住宅的常見(jiàn)層數有 11 層、18 層、26 層、33 層等，這些數字是如何決定的？此外，7層以上就要有載人電梯，請問(wèn)為什么是 7 層，而不是 6 層或 8 層？
　　以下是不同網(wǎng)友的回答。
　　A、在規范和利益間平衡的結果
　　11層：7層以上就要有載人電梯，11層以上就要有消防電梯，防火門(mén)達到乙級。因此能賺得多又花得少的就是造11層（電梯都沒(méi)有的7層多是學(xué)校宿舍樓層）
　　18層：11層以上開(kāi)始需要安全出口，18層以上就要兩個(gè)了，且11-18層樓梯間還要設計封閉的。因此賺錢(qián)又少花錢(qián)少麻煩的的就是18層
　　26層：19層開(kāi)始就是一類(lèi)防火建筑類(lèi)型了（之前都是二類(lèi)），兩部防火電梯（也有說(shuō)三部電梯一部防火）和兩個(gè)防煙樓梯的節奏。
　　現下很多發(fā)展快的城市會(huì )有住宅高度限制，比如80米（機場(chǎng)高度限制，微波通道，城市的天際線(xiàn)控制，城市的規劃要求神馬的）。80/3=26層，于是就是同時(shí)滿(mǎn)足住宅限制與利益最大化的層數
　　33層：那沒(méi)有上述限制的呢？再往上呢？算一層3米，我國《民用建筑設計通則》規定：建筑高度超過(guò)100m時(shí)，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。（國外還要滿(mǎn)足40層以上），33層再往上超100米了，無(wú)論從規范還是安全性都是另一個(gè)標準了。因此賺錢(qián)多又少麻煩的就是33層了。
　　B、前面魏昭明同學(xué)提到了各種規范對建筑層數的要求。這些規范是依據什么來(lái)確定建筑層數的呢？為什么一部樓梯偏偏是11層，而不是10層或12層呢？這是規范上沒(méi)有說(shuō)的內容，但是其原理也非常簡(jiǎn)單，待我細細說(shuō)來(lái)。
　　決定一棟建筑層數的分界點(diǎn)來(lái)源多個(gè)方面。有城市規劃指標和環(huán)境影響的要求，有考慮人的生理因素要求，考慮消防因素，以及結構因素。
　　一、城市規劃的限制
　　首先，城市中的建筑高度都是受城市規劃的控制。例如規劃條件要求多層建筑，你就不能把宿舍修到七層以上。規劃要求高度控制在100米以下，那么設計大概就會(huì )在三十層左右。如果你北面有一棟住宅，距離50米，按南方1：1日照間距的要求，你的高度就不能超過(guò)50米，一層米，大概就能蓋16層。如果在北方，假設日照間距為1：1.2，那么就只能蓋50/3.1/1.2取整13層。另外現在地價(jià)高昂，發(fā)展商會(huì )盡量爭取更高的容積率和可出售面積，也導致住宅建筑的高度越來(lái)越高。從經(jīng)濟利益的角度來(lái)說(shuō)，土地的容積率指標是決定建筑層數的決定因素。
　　二、人的生理情況
　　這主要影響到多層和高層的分界點(diǎn)。多層建筑可以不設電梯，故考慮到人爬樓梯的體能限制，住宅定超過(guò)七層就要設計電梯，并且欄桿高度高于一米一以保證安全。而宿舍是七層以上，辦公五層以上就要設電梯。
　　三、消防設施因素
　　這是對高層住宅建筑層數臨界點(diǎn)影響最大的一個(gè)條件。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是消防員的體力和云梯車(chē)的高度確定了住宅建筑的常見(jiàn)層數關(guān)系。
　　消防要保證建筑防火安全，有兩個(gè)重要原則：一是保證人員安全疏散，一般采取雙向疏散來(lái)保證。這樣萬(wàn)一發(fā)生火災，總有一頭能跑出去。第二就是消防設施能保障消防員撲救。 其實(shí)還有一個(gè)原則，就是做好防火措施、減少可燃材料，防止火災蔓延。但與題目關(guān)系不大，不贅述。
　　城市中消防隊的滅火設施室外靠消防車(chē)（救人用云梯車(chē)），室內靠消火栓。那么消防員和消防車(chē)的極限決定了高層建筑的高度限制。做過(guò)實(shí)驗，消防員全副武裝快速爬上不到十層，其體力已經(jīng)無(wú)法保證立即投入滅火戰斗。故超過(guò)若干層后即要設消防電梯，以保障消防員的體力。而普通消防云梯車(chē)的高度有限，所以一部普通電梯+一部樓梯的最高層數11層也確定下來(lái)。否則建筑著(zhù)起火來(lái)，消防員根本爬不上去了。
　　再看一般的云梯車(chē)高度是50米左右（ 云梯消防車(chē)_百度百科 ），18層（18*3m=54m）以上的建筑消防就很難直接救援了。這也是消防規范要求18層是一個(gè)坎。18層以上，要設置防煙樓梯間，嚴格保證疏散安全的原因了。
　　而超過(guò)100米的建筑如果中部發(fā)生火災，上部的人就很難施救了（不是每個(gè)城市都有直升飛機）。所以規范要求超過(guò)100米的公共建筑（30層左右），必須設置避難層。而且第一避難層高度不得高于45米，以方便消防施救。而超過(guò)100米的住宅，由于非公共建筑屬性，按當地要求處理。（一般不設）
　　以上大概就是高層民用建筑防火規范規定樓層層數的一些原則，這些高度折算層層數，大致就是題主所問(wèn)具體數字的來(lái)源了。
　　C、電梯和樓梯間對各方利益影響太大
　　做建筑設計，除非甲方提要求，設計人員是按照規范允許的極限來(lái)做的。這樣的好處是，在滿(mǎn)足規范的條件下，最大程度的降低甲方的成本。畢竟，拿人設計費，替人多賺錢(qián)。
　　住宅的層數設定，往往也是卡著(zhù)規范的允許上限來(lái)做。這樣可以最小化建筑占地面積，相應減小基坑開(kāi)挖面積/減少打樁數量；擴大綠化或者廣場(chǎng)的面積；擴大樓間距；優(yōu)化日照條件，等等。
　　當然層數上限做不滿(mǎn)的情況也時(shí)有發(fā)生，原因可能會(huì )奇葩到因為設計之前面積算錯了，結果設計好的層數，硬是砍掉一層不建了，也有一些相對常規的原因，比如日照不滿(mǎn)足、規劃限高、風(fēng)水、地方法規等等。
　　《民用建筑設計通則》GB50352-2005中3.1.2條根據層數進(jìn)行了住宅分類(lèi)：
　　一層至三層為低層住宅，
　　四層至六層為多層住宅，
　　七層至九層為中高層住宅，
　　十層及十層以上為高層住宅；
　　幾乎所有的規范對住宅這種建筑類(lèi)型的各種限定，都是基于這個(gè)劃分標準來(lái)制定的。
　　比如：
　　《住宅建筑規范》GB50368-2005
　　5.1.5條
　　六層及六層以下住宅的陽(yáng)臺欄桿凈高不應低于1.05m，七層及七層以上住宅的陽(yáng)臺欄桿凈高不應低于1.10m。
　　5.3.3條
　　七層及七層以上住宅建筑入口平臺寬度不應小于2.00m。
　　像以上這些細碎的規定太多，不一一例舉。但是，對建安成本來(lái)說(shuō)，這些是可以忽略的，根本不產(chǎn)生影響。
　　正真的對建安成本、得房率這些關(guān)乎各方利益的指標影響較大的，主要是電梯和樓梯間：
　　1.電梯
　　《住宅設計規范》GB50096-2011
　　6.4.1：
　　屬下列情況之一時(shí)，必須設置電梯：
　　1 七層及七層以上住宅或住戶(hù)入口層樓面距室外設計地面的高度超過(guò)16m時(shí)；6.4.2：
　　十二層及十二層以上的住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中應設置一臺可容納擔架的電梯。
　　《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95
　　6.3.1：
　　下列高層建筑應設消防電梯：
　　6.3.1.3 十二層及十二層以上的單元式住宅和通廊式住宅。
　　所以，不想設置電梯，可以做到六層，只想設置一部電梯可以做到十一層。電梯增加造價(jià)，又影響得房率，一般也沒(méi)有甲方拿有電梯作為賣(mài)點(diǎn)。
　　2.樓梯間
　　《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95
　　6.2.3.1 十一層及十一層以下的單元式住宅可不設封閉樓梯間，但開(kāi)向樓梯間的戶(hù)門(mén)應為乙級防火門(mén)，
　　6.2.3.2 十二層及十八層的單元式住宅應設封閉樓梯間。
　　6.2.3.3 十九層及十九層以上的單元式住宅應設防煙樓梯間。
　　6.2.4 十一層及十一層以下的通廊式住宅應設封閉樓梯間；超過(guò)十一層的通廊式住宅應設防煙樓梯間。敞開(kāi)樓梯、敞開(kāi)樓梯間、封閉樓梯間，防煙樓梯間，是逐級遞增，越來(lái)越高防火規格的垂直疏散逃生通道。
　　所以，不想設置封閉樓梯間可以做到十一層，不想設置防煙樓梯間可以做到十八層。防煙樓梯間還需要設置防煙前室和正壓送風(fēng)管道，都是需要占用公共面積降低得房率的，在國內，民眾還完全沒(méi)有公共面積也是我家的一部分；安全級別的提高對我也是一種保護這類(lèi)觀(guān)念。
　　另外：《住宅建筑規范》GB50368-2005
　　9.2.2 四級耐火等級的住宅建筑最多允許建造層數為3層，三級耐火等級的住宅建筑最多允許建造層數為9層，二級耐火等級的住宅建筑最多允許建造層數為18層。
　　耐火等級逐級提高，對構件的要求也相應提高。
　　至于33層，只是卡著(zhù)建筑總高度不超過(guò)100m來(lái)做。
　　超過(guò)100m就是超高層建筑了，先不說(shuō)規范對于各個(gè)專(zhuān)業(yè)各種嚴格，單就是要設置避難層，就夠所有利益相關(guān)喝一壺的了，誰(shuí)受得了那個(gè)公攤面積。
　　其實(shí)，如果做2.8m的層高，是可以做到35層的，只是現在行業(yè)內基本是按照2.9m層高在做，33層也只是當時(shí)3m層高留下來(lái)的習慣做法罷了。
　　至于26層，我不知道。
　　D、來(lái)算算公攤面積吧
　　六層以下，只有一個(gè)樓梯間，一層的公攤只有十幾平米，一梯兩戶(hù)，每戶(hù)不到十平米，而且可以做到南北通透，算是用起來(lái)最好的戶(hù)型了。
　　七到十一層，增加一個(gè)擔架電梯，多五六平米，另外增加管道井和電井，每戶(hù)分攤增加五平米，又有電梯，容積率也可以大大提升，對于一些房地產(chǎn)不很繁榮的小地方來(lái)說(shuō)，很合適。
　　十二層開(kāi)始要設置消防電梯，但是要增加一個(gè)消防電梯前室以及對應的正壓送風(fēng)風(fēng)井，如果還是一梯兩戶(hù)，每戶(hù)要增加五六平米的公攤，這時(shí)候每戶(hù)總的公攤就超過(guò)20平米了，對于現在賣(mài)的最好的八十九十平米的房子來(lái)說(shuō)，得房率已經(jīng)到了75%了。
　　超過(guò)十八層以后，要求每個(gè)單元要有兩個(gè)樓梯間，每個(gè)樓梯間都要有前室，同時(shí)管井也會(huì )大幅增加，基本上會(huì )比十八層一下增加二十到三十平米的公攤面積，繼續一梯兩戶(hù)那是難以想象的，一戶(hù)80平米的住宅，使用面積不足40平米，得房率不到50%。所以十八層以上的住宅很少有一梯兩戶(hù)的了。
　　超過(guò)二十六層，結構要求增加，建筑含鋼率大大提提升，看起來(lái)一樣的戶(hù)型，建造成本大大提升，開(kāi)發(fā)商一般是不樂(lè )意做的。
　　超過(guò)33層，層高2.9米，室內外高差1.2米，已經(jīng)97米了，如果底部有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，那這就是普通高層的上限了。超過(guò)一百米的超高層建筑就已經(jīng)沒(méi)有現行規范依據了，一切都要摸著(zhù)石頭過(guò)河，然后由國家超限研究會(huì )專(zhuān)項審批通過(guò)。這對住宅來(lái)說(shuō)已經(jīng)是很不值當的事情了。